アパート一棟売り物件の意外な事実

調整区域の醜い「景観」「景観」に関しては様々な意見があるのは当然のことですが、市街化調整区域における事や家電の「処理場」、大規模な「資材置き場」などは「醜い」ものの例として大方の人の同感が得られると思います。
実際そのなかには、厳密にいえば「不法」なものが数多く存在します。
ところが日本では、純然たるの不法投棄でも、なかなか取り締まりがいき届きません。
グレーゾーンの「処理場」「資材置き場」に至っては、大手を振って営業しています。
逆に市街化区域の農地については、固定資産税の軽減と相続税の猶予を受けるために、申し訳程度に植えられた粟があり、そこがまた不法投棄場所になっているケースもあるのです。
これらの線引きにまつわる不法行為や醜い景観の多発は、もともと「線引き」がかなり悉意的になされたことに原因がありました。
農家・地主の要望を受け入れて、基本的には市街化区域を広めにとり、逆に、営農意思の強い農家の土地は調整区域にするといった具合に、いろいろなところで調整がされてきたのです。
その背景には、固定資産税や相続税における差別的な扱いがありました。
さらに線引き自体も、五年ごとの見直しや「弾力的な運用」によって、「土地の『大化け』期待」をもたらしました。
都市近郊における零細な営農規模も、収益性の低さから、農地のグレーな用途への賃貸の誘因になっています。
これらの要因が重なって、実際の線引きはしばしば入り組んだ形で、しかもその境は実態的に曖昧となり、機能不全の外部不経済を引き起こしてきたのです。
「敷地」ごとの「建物」計画多くの識者が指摘するように、日本の都市計画におけるゾーニング方式は、基本的に個々の土地所有者に、一律の規制(集団規定)の範囲内での「建築の自由」を保証するものとなっています。
現行の法規制のなかで、ある土地=「敷地」に家が建てられるかどうかの、最も決定的な要因は「接道条件」です。
「建築物の敷地、道路(略)に二メートル以上接しなければならない」(建築基準法第四三条)という規定です。
この規定は、道路の幅員や定義などの変更ファミリーましたが、「東京市区改正条例」や旧法の当時から、引き継がれてきたものです。
この「接道条件」さえ満たせば、その敷地にどのような建物を建てるかは、基本的に敷地の所有者の自由に任せられてきました。
もちろん用途や容積・建蔽率などに一定の制限ファミリーます。
しかしそれらはすべて一律に決められていて、「敷地」ごとにどのような大きさと形状の家が建てられるかは、その敷地だけで計算できます。
各人はその物理的に建築可能な範囲内で、認められた用途の建物であれば、自由に建築ができるのです。
日本の街は、なぜ汚いのか「突っ込み道路」で接道する「ミニ分譲宅地」私道(アミカケ部分)の所有部分を.たすきがけに共同使用する。
その結果として自分の土地=敷地と、自分の建物のこと以外は、周囲の環境との調和に関する配慮などは一切なしに、建物が建築されてきました。
街並み規制の難しさまた、建築可能な「敷地」に関しても、先の「接道条件」以外に、これといった規制がありません。
自治体主導ですべての用途地域に定められるようになった「最低敷地規模」(二〇〇〇年、都市計画法改正)にしても、現存する建物が「既存不適格(新規制に合わない既存の建物で、建替え時には、規制に従うことが求められる)」にならないように、せいぜい六〇から一〇〇平方メ69メートル(一八から三〇坪)程度が大部分です。
このため相続などに際して売りに出される土地は、多くの場合可能な限り細かく分割されて「ニ戸建て」の住宅分譲が行なわれています。
その敷地は、しばしば共有・分有の私道である「突っ込み道路」や、「旗竿宅地」のような形で「接道」しているのです。

小規模開発を専門にするニプロ業者は、「(六〇平方メートルの最低敷地規模規制で)一〇〇坪の土地が六つに切れなくなった」と嘆いています。
地価が著しく高い日本では、土地を細分して「総額」を抑えないと、なかなか売れないのです。
このため「最低敷地規模」の規制が導入されると、街並み景観の維持によるプラスの効果よりも、細分化して分譲できないことのマイナスの方が効いて、局地的には地価が下がる場合もあるようです。
日本の都市計画には、直接的に個々の建築計画に介入して、積極的に街並みを形成しょうという姿勢ません。
一九八〇年の都市計画法改正で創設された「地区計画」には、街並み規制を課する様々な規定を盛り込むことが、制度上はできます。
例えば敷地境界からのセットバックである壁面線の設定や色彩の統二建物の高さ制限や最低敷地規模の制限、あるいは昔ながらの設けるなどの規制も、制度上はできるのです。
しかし現実には、役所も住民(地主)も、「既存不適格」を生じる規制や、「建築の自由」が侵されることには極めて消極的です。
「自分の土地が、法律的に縛られることが、できるだけ少ないように……」という思いが強く、積極的に「街並み」をつくっていこうという機運はなかなか出てきません。
都市計画が街並みを形成するものであるならば、日本にはそのような法律はほとんど存在してこなかったといってもいいのでしょう。
四、環二、環八、成田-遅れる都市施設の整備-幻の都市計画「マッカーサー道路」街並みの形成に関して、日本の都市計画は積極的な姿勢に欠けていると述べました。
しかし一方で都市施設の建設整備に関しては、たくさんの「都市計画決定」が行なわれています。
ところが計画決定済みの都市施設のなかには、何年、何十年経っても建設されないものが数多くあるのです。
何十年経っても建設されない都市施設、実現しない都市計画では、そもそも計画がないのと同じです。
いや実際には、このような計画はないよりも、もっと性質が悪いのです。
長い間店晒しにされた都市計画として有名な例は、東京の環状二号線(以下「環二」)の一部、通称「マッカーサー道路」です。
「環二」は終戦直後の一九四六年に、皇居の周りを巡る二番目の環状道路として、延長約九二一キロメートルの都市計画決定が行なわれました。
現在の「外堀通り」にほぼ重なりますが、虎ノ門の特許庁前から東側では、「環二」の計画路線は外側に外れています。
環二の計画路線は、現在の外堀通りの三〇〇メートルくらい南側を並行して通り、新橋付近で第一京浜国道につながることになっていました。
しかしこの部分の用地買収は、都市計画決定後もほとんど進みませんでした。
この虎ノ門、新橋間の一・四キロメートルの部分が、長い間未開通のまま放置されてきたのです。
第一草日本の街は、なぜ汚いのか環状2号線整備図東京都都市整備局HPより73当初計画の「環二」は、北東と南東でそれぞれ昭和通りとその延長の第一京浜につながり、環状になる計画でした。
ところが「外堀通り」は、今の東京駅八重洲口前を通って少し内側で「環状」になってしまいました。
「虎ノ門のアメリカ大使館から、竹芝桟橋に真直ぐ道路を通せ」といったマッカーサー(都のホームページでも、「俗説」として紹介されています)も、アメリカに帰ってしまいました。
放置された区間は、新橋の繁華街から一歩入っただけのところで、異様に階高の低い建物が並んだ空間として有名になりました。

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